14 grafieken over de belangrijkste trends op de huizenmarkt

Schriftelijke biedingen, biedingen zonder voorbehoud van financiering of bouwtechnische keuring, woningen die al worden weggekaapt door voordat ze goed en wel op Funda verschijnen… De gekte op de huizenmarkt leek tot ruim een jaar geleden geen grenzen te kennen. In acht jaar tijd waren de huizenprijzen verdubbeld.

Maar eind vorig jaar begon de woningmarkt af te koelen. Het aanbod van woningen nam weer toe, waardoor huizenkopers weer wat te kiezen hadden. Tegelijkertijd stond de vraag onder druk, omdat de hypotheekrentes opliepen en consumenten met hogere lasten werden geconfronteerd door de hoge inflatie. Door die cocktail zetten de huizenprijzen een daling in.

De dip lijkt echter van korte duur. Sinds enkele maanden beginnen huizenprijzen weer op te lopen op maandbasis. Die trend werd deze week bevestigd door kwartaalcijfers van makelaarsvereniging NVM.

Lees ook: Huizenprijs stijgt bijna 2% in juli, augustus en september op kwartaalbasis – nog wel daling vergeleken met jaar eerder

Trends op de huizenmarkt: derde kwartaal van 2023

Naast de terugkeer van stijgende huizenprijzen zijn er ook andere ontwikkelingen die duiden op toenemende krapte op de huizenmarkt. Er komen minder huizen op de markt en woningen staan minder lang te koop. Ook signaleren makelaars dat het aantal kijkers en biedingen op een woning weer toeneemt.

Dat is een opsteker voor wie zijn huis te koop aanbiedt en niet doorstroomt naar een andere koopwoning. Maar voor huizenkopers, die ook al tegen een hogere hypotheekrente aankijken, zijn de druiven zuur: het wordt voor hen steeds moeilijker om een betaalbaar huis te komen.

Volgens Lana Gerssen, makelaar en voorzitter NVM-vakgroep Wonen, is het actuele woningtekort in de afgelopen twaalf maanden opgelopen van 315.000 huizen naar 390.000.

Het is nog te vroeg om te concluderen dat de gekte van de voorgaande jaren weer terug is. Maar dat er meer dynamiek in de woningmarkt zit, is zeker.

Business Insider zet in 14 grafieken uiteen hoe krap de woningmarkt op dit moment is, maar laat ook met één grafiek zien dat er nog geen sprake is van een kopersmarkt.

1) Er gaan minder woningen in de verkoop

Het aantal woningen dat in de etalage staat, is flink gedaald. Er werden in het derde kwartaal van dit jaar 9,1 procent minder huizen aangemeld bij NVM-makelaars dan in het tweede kwartaal. Ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar is zelfs sprake van een daling van 18,1 procent.

De belangrijkste reden voor het afnemende aanbod, is volgens de NVM dat de doorstroming stokt. Er worden te weinig huizen aangeboden voor woningbezitters die graag willen verhuizen. Daarom zitten zij noodgedwongen op de handen. Een bijkomend probleem is dat er ook veel te weinig nieuwbouwwoningen op de markt komen.

Toch ziet de NVM ook enkele lichtpuntjes. De dure boodschappen en hoge energienota zorgden er afgelopen jaar voor dat veel huizenbezitters hun verhuisplannen noodgedwongen in de ijskast zetten. Nu die onzekerheden wat zijn afgenomen, ontstaat er bij hen meer ruimte om weer vooruit te kijken.

2) Bij dure woningen en in de uithoeken van Nederland neemt het aanbod nog wél toe

Volgens de NVM is het totale woningaanbod het hardst geslonken in Flevoland en de regio rond Delfzijl: hier stonden ongeveer in het derde kwartaal 17 procent minder huizen te koop dan in het tweede kwartaal. Ook in Utrecht, Haarlem, Den Haag, Delft en Westland en in Amsterdam droogde het aanbod flink op: met 8 tot 13 procent.

Wie nog wat te kiezen wil hebben, moet zoeken in de uithoeken van ons land. In Zeeland, Limburg en het uiterste noorden kwamen nog wél meer woningen op de markt.

Ook in het duurste segment - woningen met een vraagprijs van meer dan 1 miljoen euro - was nog sprake van een toename van het aanbod. In huizen in de prijsklasse vlak daaronder (tussen vijf ton en 1 miljoen euro) stabiliseerde het aanbod.

3) Huizenkopers hebben minder woningen om uit te kiezen

Een belangrijke graadmeter voor de krapte op de woningmarkt is de krapte-indicator. Dit cijfer geeft aan uit hoeveel woningen een huizenkoper gemiddeld kan kiezen.

In het derde kwartaal van dit jaar had een woningzoekende gemiddeld 2,6 huizen om uit te kiezen. Dat is minder gunstig dan in dezelfde periode vorig jaar, toen de krapte-indicator uitkwam op 2,8.

Voor een evenwichtige woningmarkt moet een koper de keuze hebben uit gemiddeld 5 tot 10 huizen, volgens de NVM. Dat niveau ligt dus ver buiten bereik.

Zoals je in de onderstaande grafiek kunt zien, zijn er ook hier regionale verschillen. In het midden van het land - met uitzondering van het Gooi, waar meer vrijstaande huizen staan - heb je maar ongeveer twee huizen om uit te kiezen. In Zeeland en Oost-Limburg valt wat meer te shoppen.

4) Huizen gemiddeld binnen iets meer dan 1 maand verkocht

Wie een huis wil verkopen hoeft minder lang te wachten tot een nieuwe bewoner is gevonden. Gemiddeld duurde het afgelopen kwartaal 33 dagen om een woning te verkopen. Dat is de periode tussen het moment waarop het huis de verkoop in gaat en het tekenen van de koopakte bij de makelaar.

Volgens de NVM is dat een dag sneller dan in het tweede kwartaal, maar nog wel zes dagen langzamer dan in dezelfde periode vorig jaar.

5) 4 op de 5 huizen binnen een kwartaal van de markt

De tijd dat je maandenlang in onzekerheid zat of er wel een koper gevonden kon worden is voorbij. Maar liefst 82 procent van de woningen wordt momenteel binnen een kwartaal verkocht en nog eens 11 procent binnen een half jaar.

Ook dat is iets beter dan in het tweede kwartaal, maar de percentages liggen nog ver onder de cijfers die in 2020 tot 2022 werd gehaald: toen werd voor 90 tot 95 procent van de huizen binnen een kwartaal een nieuwe eigenaar gevonden.

In het gebied rond Groningen, Utrecht en Haarlem is de verkoopsnelheid het hoogst: gemiddeld op of onder de vier weken. In Zeeuws Vlaanderen duurt het proces het langst: gemiddeld 72 dagen. Maar dat gemiddelde wordt volgens de NVM fors opgetrokken door appartementen, die huizenbezitters aan de straatstenen niet kwijt konden.

6) Vrijstaande woningen staan relatief lang te koop

Hoewel voor alle type woningen een dalende trend in de verkooptijd is te zien, zijn er wel onderlinge verschillen.

In de onderstaande grafiek, van adviesbureau Ortec Finance, kun je zien dat vrijstaande huizen gemiddeld langer te koop staan dan appartementen, hoekwoningen of twee-onder-een-kapwoningen. Die periode is in het derde kwartaal zelfs tegen de trend in iets opgelopen.

Wel zijn de cijfers de afgelopen acht jaar dichter naar elkaar toe gekropen.

7) Overbieden is weer terug van weggeweest

Vanwege de krapte op de woningmarkt was overbieden de laatste jaren de norm. Eind vorig jaar trad een plotselinge kentering op, maar inmiddels zijn er weer steeds meer kopers die een hoger bod uitbrengen dan de vraagprijs.

Volgens de NVM werd in het eerste kwartaal van dit jaar nog minder dan één op de drie huizen boven de vraagprijs verkocht. In het tweede kwartaal steeg dat naar 39 procent en in het derde kwartaal naar 45 procent. Bijna de helft van de woningen gaat dus voor een hoger bedrag weg dan de prijs die op Funda stond vermeld.

Maar de top van de markt - toen op zo'n 80 procent van de woningen werd overboden - ligt nog wel ver achter ons.

Voor tussenwoningen wordt inmiddels ruim de helft van de huizen boven de vraagprijs verkocht. Bij de overige woningtypen schommelt het percentage tussen de 40 en 50 procent. Alleen bij vrijstaande woningen is het nog niet gebruikelijk: krap een kwart gaat weg boven de vraagprijs.

Het percentage huizen waarop wordt overboden is het hoogst in Flevoland en Amsterdam (58 procent) en het laagst in Zuidwest-Drenthe en Zeeuws-Vlaanderen (circa 25 procent).

8) Gemiddeld wordt nog wel rond de vraagprijs geboden

Gemiddeld werd er in het derde kwartaal van dit jaar een fractie meer betaald dan de vraagprijs voor een woning.

In het eerste en tweede kwartaal was het verschil in vraag- en verkoopprijs nog negatief en betaalden huizenkopers dus gemiddeld iets minder dan de vraagprijs.

9) Vooral bij tussenwoningen en appartementen moet je er een schep bovenop doen in de onderhandelingen

Vooral voor tussenwoningen en appartementen moeten kopers dieper in de buidel tasten om een woning te bemachtigen: gemiddeld zo'n 1 procent meer dan de vraagprijs.

Alleen bij 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande huizen weten huizenzoekers nog een lagere prijs te bedingen, zo blijkt uit een meting van Ortec Finance. Bij vrijstaande woningen is dat ongeveer 2 procent.

Maar de tijden dat je het kon schudden als je er niet minimaal 10 procent bovenop de vraagprijs neertelde, zijn wel voorbij; voor nu althans.

10) Huizenprijzen stijgen op kwartaalbasis

Na een eerdere dip lopen de huizenprijzen sinds het tweede kwartaal van dit jaar weer op, tenminste als we ze vergelijken met het kwartaal hiervoor.

Afgelopen kwartaal steeg de gemiddelde transactieprijs met 1,7 procent vergeleken met het tweede kwartaal. Op jaarbasis zijn de prijzen nog wel gedaald: met 1,7 procent.

Het herstel gaat volgens de NVM het snelst bij tussenwoningen.

Er zijn verschillende oorzaken voor de prijsstijging aan te wijzen. Het aantal huishoudens neemt toe, zo blijkt uit cijfers van het CBS. Tegelijkertijd wil het met het aanbod van huizen, inclusief nieuwbouwwoningen, niet zo vlotten.

Ook hebben huizenkopers meer te besteden, omdat de inflatie afneemt en de lonen stijgen. Zo zagen werknemers met een cao hun uurloon in het derde kwartaal met 6,1 procent toenemen; een stijging die het CBS kwalificeerde als 'historisch'. Een hogere koopkracht biedt meer financiële armslag.

Lees ook: Huizenprijs kan komende maanden stijgen, maar 2024 blijft onzeker, volgens financieel intermediair

11) De gemiddelde huizenprijs verschilt fors, afhankelijk van waar je zoekt

Er zijn nog altijd grote regionale verschillen in het prijsniveau van woningen. In de onderstaande grafiek zijn die op basis van de NVM-cijfers over het derde kwartaal weergegeven voor 40 regio's. Door op een regio te klikken, zie je gemiddelde huizenprijs voor het desbetreffende gebied.

Het duurst ben je uit in de regio Haarlem, waar ook zeer dure gemeenten als Bloemendaal en Heemstede onder vallen. De gemiddelde huizenprijs ligt hier op 565.000 euro in het derde kwartaal van dit jaar.

Noord-Oost-Groningen en Zeeland zijn de enige regio's waar je nog voor gemiddeld onder de 300.000 euro een huis kan kopen.

12) Het aantal transacties zit op jaarbasis in de lift

NVM-makelaars - die 70 procent van de woningmarkt bestrijken - hadden het afgelopen kwartaal drukker dan een jaar geleden. Ze verkochten 2,4 procent meer bestaande woningen dan in het derde kwartaal vorig jaar.

In vergelijking met het tweede kwartaal van dit jaar was wel sprake van een daling, van 1,8 procent. Maar volgens de NVM is dit een seizoenseffect, aangezien er in de zomervakantie meestal minder huizen worden verkocht dan in de rest van het jaar.

De daling op kwartaalbasis is wel een stuk minder sterk dan het langjarige gemiddelde. In de afgelopen vijf jaar nam het aantal woningtransacties in het derde kwartaal met gemiddeld 5,7 procent af ten opzichte van het kwartaal ervoor.

13) Verkoop van woningen in lagere prijssegment gaat relatief traag

Zoals je in de onderstaande grafiek kunt zien, verliep de verkoop van woningen in het lagere segment (vooral tussenwoningen) wat moeizaam. In het hogere segment zaten de woningverkopen nog wel stevig in de lift; vooral bij vrijstaande woningen.

14) Verkooptijd en overbiedingen nog redelijk in balans

Samenvattend kun je wel zeggen dat de dip in de woningmarkt achter ons ligt. Maar zo overspannen als de markt enkele jaren geleden was, is deze nu niet.

De onderstaande grafiek, van Ortec Finance, laat het verband zien tussen overbieden en de verkooptijd. Op de verticale as staat de gemiddelde verkooptijd en op de horizontale as het gemiddelde overbiedingspercentage. Rechtsonder zit de zone met een zeer korte verkooptijd en een hoog overbiedingspercentage, linksboven is het omgekeerde het geval.

Over het algemeen gaan woningen die langer te koop staan weg voor een lager bedrag dan de vraagprijs. En hoe korter de verkooptijd, hoe vaker je ziet dat wordt overboden.

Bij een dip in de huizenmarkt kom je linksboven op de grafiek uit. In die situatie staan huizen lang te koop en moeten verkopers genoegen met een lagere verkoopprijs dan zij in gedachten hadden. Hiervan was in 2015 sprake (blauwe bolletje linksboven). Huizen stonden toen vrij lang te koop en gingen uiteindelijk voor gemiddeld 5 procent onder de vraagprijs weg.

In een overspannen huizenmarkt ligt de punt rechtsonder op de grafiek. In die situatie buitelen kopers over elkaar heen met steeds hogere biedingen en gaan huizen als warme broodjes over de toonbank. Dit zagen we in 2021 en 2022 (grijze bolletjes rechtsonder) toen een huis gemiddeld slechts een maand te koop stond (zeven keer zo snel als in 2015) en voor 7 procent boven de vraagprijs werd verkocht.

De situatie in 2023, weergegeven met het lichtblauwe bolletje middenonder in de grafiek wijkt daar nog fors van af, zoals je kunt zien.

LEES OOK: Huizenprijs stijgt in 2024 weer met 2,4%, verwacht Rabobank – zo groot zijn de verschillen per regio